桂林抵押合同纠纷律师_唐甜恬

房产抵押有没有物权效力，先看不动产登记簿，而不是只看抵押合同。唐甜恬核对抵押材料时，桂林抵押合同纠纷律师会先把借款利息计算放在一边，核对不构成委托。

纠纷类型列表

• 签了抵押合同，但一直没有办理不动产抵押登记
• 已经登记的抵押权，债务人到期后双方对怎么折价、拍卖不一致
• 抵押人转让已经抵押的房产，抵押权人主张影响优先受偿
• 抵押合同被主张无效，登记还在，双方对涂销有争议

本页只处理抵押合同效力、登记和抵押权如何实现。借款本金利息的四倍上限、保证人的先诉抗辩，不在这里展开。

全流程法律服务

先核对抵押合同和不动产登记证明。房产抵押纠纷里，未登记的通常还没有设立抵押权，但合同债权可能仍然存在。抵押权实现可以协议折价、拍卖、变卖，协议不成的请求法院。不承诺登记中心会按当事人单方申请直接过户。

办案本地优势

临桂、叠彩的房产，登记信息以不动产登记簿为准。世纪东路办公室可以对照合同和登记证明的债权数额、范围。不动产抵押的物权争议，由不动产所在地法院专属管辖。房子在叠彩的，一般由叠彩区人民法院受理。

【法律要点解析】

一般情形，个案有差异。下面只说明抵押登记和实现方式，不计算民间借贷的利息上限。

法律依据

一般情形，个案有差异。设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。以建筑物和其他土地附着物等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。只签合同未登记的，抵押权尚未设立，但是合同效力与物权效力要分开判断。

诉讼时效

一般情形，个案有差异。请求实现抵押权的时效，和主债权的诉讼时效相关联。主债权诉讼时效届满后，抵押权人主张抵押权的，人民法院不予保护的规则要以现行法律为准核对具体起算，不能在咨询时选一个方便的日期。

管辖规则

一般情形，个案有差异。因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。实现不动产抵押权、确认登记效力，通常要到房屋所在地，不按债权人公司注册地选择。

法院审查重点

一般情形，个案有差异。叠彩区人民法院审查房产抵押，常见重点是登记是否完成、担保范围与登记是否一致、主债权是否到期、实现方式有无协议。合同写的担保范围大于登记的，超出部分往往不能当然优先。

原告主张及证据

一般情形，个案有差异。抵押权人要准备主合同、抵押合同、不动产登记证明和债权到期证据。抵押人主张合同无效，要指出无效事由，而不是只说当时不情愿。

被告抗辩及证据

一般情形，个案有差异。抵押人可以主张未登记、担保范围与登记不符、主债权已过时效或债务已清偿。受让房产的第三人可以主张自己是否知道抵押。抗辩都要回到登记簿。

FAQ

桂林抵押合同签了，登记簿上没有，债权人有优先权吗？

不动产抵押权自登记时设立。未登记的，通常不能按抵押权优先受偿，但仍可能有合同上的请求权，两项不要写成一个结果。

桂林登记金额小于后来实际发生的债务，优先范围按哪个？

优先受偿范围要受登记记载约束。合同另行扩大的部分，能否约束第三人，要看有没有变更登记。

桂林抵押期间把房子卖了，必须经过抵押权人同意吗？

抵押期间转让抵押财产，要看法律对通知抵押权人和约定限制的规定，以及买受人是否知道。不是一律禁止转让，也不是转让后抵押自动消失。

桂林协议折价达不成，下一步是直接过户吗？

协议不成的，可以请求人民法院拍卖、变卖。过户要以执行或登记程序为准，不在咨询时承诺变更权利人。